Imóveis sustentáveis: ainda longe das promessas do Acordo de Paris.

Na véspera do décimo aniversário do Acordo de Paris, o investimento imobiliário permanece numa encruzilhada entre desafios financeiros, ambientais e regulatórios. Com um mercado global estimado em mais de 13 trilhões de dólares, o peso do financiamento imobiliário na corrida pela transição energética é considerável. No entanto, um estudo recente da ONG britânica ShareAction revela que a maioria dos investidores mais influentes está com dificuldades para integrar estratégias de descarbonização suficientes para atingir os objetivos climáticos estabelecidos.
Essa lacuna é parcialmente explicada pela complexidade do setor, caracterizado por emissões diretas e indiretas difíceis de avaliar, bem como por regulamentações em constante evolução. Enquanto alguns players europeus, notadamente a empresa dinamarquesa Nrep, se destacam por seus compromissos ambiciosos e transparentes, muitos investidores americanos e franceses, como a Praemia REIM, ficam para trás. Essa disparidade torna urgente considerar como alinhar o capital de forma mais eficaz com o financiamento verdadeiramente sustentável.

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Entre padrões mais rigorosos, como o RE2020, que orienta novas construções para uma pegada de carbono reduzida, e novas proibições de aluguel para moradias com baixa eficiência energética, a pressão regulatória na França está se mostrando um poderoso motor de mudança. No entanto, ainda existem desafios técnicos e econômicos significativos, que ilustram as dificuldades em conciliar rentabilidade e responsabilidade ambiental neste setor estratégico.

Investimento imobiliário sustentável em 2025: uma visão geral das questões e dos principais intervenientes

O mercado imobiliário global está emergindo como uma alavanca fundamental na luta contra as mudanças climáticas, mas sua complexidade ainda dificulta a mobilização em consonância com as ambições do Acordo de Paris. Em 2023, esse setor representou quase US$ 13,2 trilhões, segundo a ShareAction, com um pequeno grupo de 150 investidores controlando quase metade desse valor. Entre eles, estão grandes players como La Banque Postale, Amundi, Crédit Agricole Immobilier, BNP Paribas Real Estate e MAIF Impact. Essas instituições têm um papel fundamental a desempenhar na direção de fluxos financeiros para projetos mais sustentáveis.
No entanto, é importante distinguir os níveis de comprometimento, que variam consideravelmente de um player para outro. Por exemplo, a empresa francesa Praemia REIM se comprometeu com a neutralidade de carbono até 2050, mas esses compromissos permanecem limitados às emissões diretas (escopo 1) e ao consumo de eletricidade (escopo 2), sem incluir as emissões indiretas (escopo 3) relacionadas aos materiais de construção e ao uso.

Em contrapartida, a empresa dinamarquesa Nrep está na vanguarda, com uma pontuação quase perfeita (99%) na sua avaliação geral de impactos e transparência na divulgação de informações, seguida de perto pela Savills Investment Management, no Reino Unido, e pela empresa alemã Patrizia. No entanto, várias gigantes americanas, como Blackstone, Greystar e Starwood Capital, encontram-se no final do ranking, por não aplicarem quaisquer critérios ESG significativos, de acordo com a ShareAction.
Essa dinâmica diferenciada está impulsionando uma nova distribuição de investimentos, em que os participantes que melhor anteciparem as exigências ambientais poderão atrair mais capital, principalmente de investidores preocupados com a sustentabilidade e a ética. Instituições financeiras consolidadas, representadas por grupos como Caisse des Dépôts, Iroko e Gecina, devem acelerar a adequação de seus portfólios para evitar riscos financeiros e de reputação crescentes.
📊 Tamanho do mercado imobiliário: mais de US$ 13,2 trilhões em 2023
🌍 46% detido por 150 grandes investidores, incluindo players europeus e americanos

🔍 Compromissos limitados principalmente aos Escopos 1 e 2, fracos no Escopo 3	📈 Pontuações diferenciadas: Nrep (99%), Praemia (12%), Blackstone (0%)	🔨 Papel crescente de padrões como o RE2020 para novas construções	Investidor	Pontuação ESG (%)
Área de atuação	Pontos fortes	Desafios	Nrep	99
Europa (Dinamarca)	Abordagem abrangente, relatórios completos, ambições para 2050	Manutenção de padrões ao longo do tempo	Praemia REIM	12
França	Compromisso público com a neutralidade de carbono até 2050	Exclusão do Escopo 3, comunicação pouco clara	Blackstone	0

Estados Unidos

Capitalização de mercado Importante

Falta de descarbonização Metas
O surgimento de fundos especializados como Novaxia e Perial Asset Management também ilustra essa tendência em direção a finanças mais responsáveis, em parceria com bancos éticos como La Banque Postale e Crédit Agricole Immobilier. Alianças estratégicas estão sendo formadas para apoiar investimentos sustentáveis e de longo prazo.

Normas e regulamentações que transformam o cenário imobiliário na França

A legislação francesa está passando por um fortalecimento gradual e estruturado para direcionar o setor imobiliário rumo à eficiência energética e à redução de emissões. Em 1º de janeiro de 2025, um marco significativo marcou o início de uma nova era: os imóveis classificados com nota G no Certificado de Desempenho Energético (EPC) tornaram-se inacessíveis para locação. Essa medida impacta diretamente a rentabilidade de imóveis mais antigos e com baixa eficiência energética, obrigando os proprietários a realizarem reformas extensivas para se manterem competitivos.
Essa proibição será estendida aos imóveis da categoria F em 2028 e, posteriormente, à categoria E em 2034, o que exige um plano rigoroso para a eliminação de imóveis com baixa eficiência energética do mercado de locação.
Além disso, a regulamentação ambiental RE2020, aplicada desde 2022 à construção de novas moradias, eleva o padrão de desempenho energético e pegada de carbono. A partir de agora, todas as novas construções devem buscar a autossuficiência energética, utilizando soluções como painéis fotovoltaicos, enquanto eliminam progressivamente o uso de aquecimento a gás natural. Essa transição legal tem múltiplas consequências para o mercado:

🏗️ Grandes reformas energéticas para cumprir as proibições de aluguel	⚡ Rápida adoção de tecnologias verdes em novas construções	🔄 Substituição de materiais tradicionais por alternativas de baixo impacto ambiental	💸 Reavaliação dos modelos de negócios por investidores para integrar essas restrições	🌱 Maior conscientização dos inquilinos sobre a eficiência energética das residências
Ano	Restrições de aluguel	Norma de referência	Consequências para proprietários	Oportunidades
2025	Proibição de residências com classificação energética G	EPC Fase 1	Obras de reforma obrigatórias	Valorização de imóveis reformados
2028	Extensão para residências com classificação energética F	EPC Fase 2	Aumento do investimento em reformas	Expansão do Mercado de Serviços de Energia

2034

Extensão para habitações com classificação energética E

EPC Fase 3

Grandes e extensas renovações
Inovação em materiais sustentáveis

Esta política, tanto incentivadora quanto coercitiva, está redefinindo profundamente os critérios de atratividade para o setor imobiliário, tanto para investidores quanto para usuários finais. Empresas como a BNP Paribas Real Estate e a Gecina estão adaptando seus portfólios para antecipar essas mudanças regulatórias e permanecer competitivas neste mercado em constante evolução.

https://www.youtube.com/watch?v=faLdXVO-kMA
Preparando-se para os desafios da renovação energética e da nova construção
A renovação energética de edifícios existentes representa um dos maiores desafios da próxima década. Diante de requisitos regulatórios cada vez mais rigorosos, os investidores devem encontrar um equilíbrio entre os altos custos de renovação e as perspectivas de valorização a longo prazo. Além da transformação de habitações com classificação energética G ou F, essa transição depende de uma melhor consideração das emissões de Escopo 3, que ainda são negligenciadas com muita frequência.
Materiais sustentáveis estão, portanto, se tornando uma prioridade para a redução da pegada de carbono geral dos ativos. Madeira certificada, isolamento de base biológica, concreto de baixo carbono e tecnologias inovadoras, como sensores térmicos integrados em fachadas, compõem o panorama das reformas inteligentes.

	Além disso, a construção civil está se reinventando para atender aos padrões impostos pela regulamentação RE2020, impulsionada por um mercado cada vez mais exigente em termos de desempenho energético e ambiental.	As incorporadoras imobiliárias precisam contar com parcerias sólidas. Empresas como a Novaxia e a Perial Asset Management exemplificam essas estratégias ao priorizarem a construção de baixo impacto, acompanhada de relatórios claros e ampla rastreabilidade de materiais e ciclos de vida. Bancos como o La Banque Postale e o Crédit Agricole Immobilier apoiam essas iniciativas, fortalecendo a atratividade do setor de habitação sustentável.		🏡 Renovação energética obrigatória para manter os padrões de “decência” dos imóveis para alugar
🌿 Aumento do uso de materiais de base biológica e ecoprojetados	🔍 Conscientização sobre a importância das emissões de Escopo 3 na pegada de carbono	🔧 Integração de novas tecnologias em novos projetos	💼 Colaboração estreita entre investidores, gestores e bancos	Tipo de projeto
Impacto de carbono estimado	Custo médio (€)	Principais materiais utilizados	Benefícios ESG	Grande reforma

Redução de até 40% graças aos materiais e isolamento

Entre 30.000 e 60.000

Madeira, isolamento de base biológica, sistemas solares
Conforto aprimorado, consumo de energia reduzido

Nova construção (RE2020)

Emissões muito limitadas, autossuficiência energética Varia dependendo do projeto, geralmente maior
Materiais de baixo carbono, painéis fotovoltaicos Conformidade regulatória, maior atratividade
Essa tendência também leva a uma maior conscientização entre inquilinos e investidores, que estão prestando cada vez mais atenção ao ESG critérios em suas decisões, principalmente graças a iniciativas lideradas por grupos seguradores como o MAIF Impact, que promovem finanças mais responsáveis. Estratégias de investimento diante das exigências de finanças sustentáveis
Neste contexto de crescente pressão regulatória e social, as estratégias de investimento imobiliário devem integrar plenamente os requisitos das finanças sustentáveis. A viabilidade econômica dessa mudança depende da antecipação de novos padrões e da gestão proativa dos riscos climáticos e energéticos.
Muitas gestoras de ativos estão reajustando seus critérios para melhor avaliar os riscos e as oportunidades associados à descarbonização. Por exemplo, empresas como a Perial Asset Management e a Novaxia estão incorporando critérios ESG rigorosos em seus processos de avaliação e priorizando projetos com impacto positivo.

Uma estratégia vencedora se constrói em torno de vários pilares:

Avaliação rigorosa das emissões de Escopo 1, 2 e 3:		Compreensão do impacto ambiental direto e indireto	Compromissos validados de redução de emissões:
	Definição de metas ambiciosas com um cronograma preciso	Relatórios transparentes e regulares:
Comunicação clara do progresso e das alavancas	Parcerias sólidas com incorporadoras e bancos comprometidos:		Fortalecimento do alinhamento de projetos com bancos sustentáveis, como o La Banque Postale e o Crédit Agricole Immobilier
Envolvimento de inquilinos e partes interessadas:		Incentivo a comportamentos eco-responsáveis nos edifícios	Essas alavancas são essenciais para alinhar o investimento imobiliário aos objetivos do Acordo de Paris, reduzir a pegada de carbono e limitar os riscos financeiros associados a ativos de baixo desempenho. Nessa área, a transparência desempenha um papel fundamental: os investidores devem poder comparar o desempenho e basear suas escolhas em dados confiáveis e objetivos. Etapa Principal
Descrição	Resultados Esperados	Principais Partes Interessadas	Avaliação das Emissões

Análise dos Escopos 1, 2 e 3 de acordo com o ShareAction

Medição Precisa dos Impactos

Investidores, Empresas de Gestão de Ativos
Definição de Metas

Estabelecimento de planos de descarbonização Redução gradual das emissõesGestores, reguladores

Relatórios

Publicação transparente e regular do desempenho
Fortalecimento da confiança dos investidores
Especialistas em ESG, fundos sustentáveis
Colaboração
Parcerias entre bancos, incorporadoras e investidores

Implementação de projetos sustentáveis	La Banque Postale, Crédit Agricole Immobilier, Novaxia	https://www.youtube.com/watch?v=IKYSNr0erF8
Desempenho econômico e sustentável: uma equação complexa a ser resolvida	Conciliar a rentabilidade econômica e os objetivos ambientais é, sem dúvida, o maior desafio para o investimento imobiliário na segunda metade desta década. Embora os investidores estejam cada vez mais conscientes dos riscos associados às mudanças climáticas, a pressão sobre os retornos permanece forte, principalmente em grandes áreas metropolitanas como Paris, onde os preços se recuperaram recentemente.
No entanto, o setor imobiliário sustentável pode gerar benefícios a longo prazo, limitando os custos operacionais por meio da melhoria da eficiência energética, aumentando o valor dos imóveis e reduzindo o risco de vacância, excluindo propriedades com baixa eficiência energética.		Além disso, empresas como a BNP Paribas Real Estate e a Gecina demonstram que desempenho e responsabilidade não são mutuamente exclusivos. Esses grupos investem em programas com alto valor ambiental agregado, aproveitando as oportunidades oferecidas pelo Grand Paris Express, que continua sendo um catalisador fundamental para impulsionar o investimento imobiliário na região da Île-de-France. Você pode encontrar mais informações sobre este tópico aqui.
A crescente preocupação com os critérios ESG também está impulsionando os gestores de ativos a diversificarem suas ofertas para atrair investidores que buscam investimentos financeiramente sólidos e alinhados aos seus valores: casas ecológicas, edifícios de baixo carbono ou reformas ambiciosas. Essa tendência é apoiada por iniciativas como as apresentadas pela MAIF Impact, que auxiliam os investidores com soluções inovadoras.		💼 Valorização a longo prazo de ativos sustentáveis